El hostigamiento vecinal puede estar incluido en el Art. 172 del Código Penal, que contempla de forma genérica el delito de acoso o stalking, que se refiere a cuando una persona es víctima de alguien que le persigue o perturba de forma constante y habitual. «Si se produce esta conducta en un vecino hacia otro estará cometiendo un delito de acoso que podríamos adjetivarlo como vecinal«, explica D. Vicente Magro, magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid, quien reconoce que todavía no existe una cultura de denunciar esta clase de acoso por ser un tipo de delito nuevo que entró en vigor a partir de la reforma del Código Penal del 1 de julio de 2015.
La forma de proceder de un acosador es siempre la misma. Una pequeña disputa o molestias propias de la convivencia (como poner la música alta) pueden ser el detonante, pero no tiene por qué existir una razón fundada. El objetivo último: que el acosado abandone la propiedad.
No es un problema vecinal.
Sin embargo, aclaran los expertos, no hay que equivocar esta situación con un problema vecinal. «Esta confusión suele responder a que el acosador empieza quejándose por algún problema concreto. Muchas veces no directamente al acosado, sino al presidente de la comunidad y a otros vecinos (con lo que ya crea que estos vean de otra forma a la víctima)«, expone Canseco. Incluso, a veces, el acosado puede ser el propio Presidente.
Para el Presidente del Consejo General de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), D. Salvador Díez «la diferencia entre actividades molestas y acoso vecinal ya la establece el Código Penal cuando recoge las penas correspondientes para este delito, y especifica que la actuación ha de ser insistente y reiterada y que altere gravemente el desarrollo de la vida cotidiana de la víctima, recordando que todas estas actuaciones deben probarse«. El acoso está sancionado con penas de prisión de tres a 24 meses o una multa de seis euros al día que puede ir de seis meses a dos años.
«Lamentablemente, es casi imposible denunciar porque es la palabra de la víctima contra la del acosador. Un informe de un psicólogo no es suficiente«, se queja la psicóloga Canseco. Insiste, «para que realmente se dé acoso vecinal, tiene que haber espectadores o colaboradores en la comunidad que divulguen los rumores iniciados por el acosador«. En este sentido, los acosados, además de recibir insultos o notas anónimas, sufren el vacío de los vecinos y daños en su propiedad.
El perfil del acosador es el de un psicópata socializado, que se caracteriza por la falta total de empatía, la imitación profunda de sus emociones y el narcisismo.
Conflictos Habituales.
Morosidad.
La morosidad se ha convertido en los últimos años, a raíz de la crisis, en el principal quebradero de cabeza en los bloques de viviendas. Los impagos de las cuotas mensuales o de otros gastos hacen saltar las chispas entre pagadores y morosos. Según el IV Estudio Global sobre la morosidad en comunidades de propietarios del Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas de España, esta mora se situó al cierre de 2014 en 1.854,71 millones de euros y subiendo.
¿Cómo actuar ante esta situación si la mediación o el arbitraje no funciona?.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 21, que prevé un procedimiento privilegiado, como es el proceso monitorio (que tiene por objeto la resolución rápida de conflictos jurídicos en los que no existe contradicción) por ser sencillo y de ágil tramitación. Implica la condena en costas al moroso.
Una de las primeras medidas que suele aplicarse, equívocamente, es el privar del uso de un elemento común, por ejemplo, como el ascensor a aquel no pague pero este tipo de medidas no deben adoptarse por la comunidad, ya que puede ser constitutiva de un delito de coacciones.
Ruidos.
Los desencuentros entre residentes próximos por este motivo suelen ser habituales y los municipios suelen tener normativas locales de contaminación acústica que fijan los decibelios máximos por franjas horarias. Según un estudio del CAFMadrid de 2014, hasta el 20% de las quejas vecinales tiene su origen en los ruidos de vecinos que no respetan el descanso de los demás.
Si no fructifica el diálogo entre los vecinos implicados ni la intermediación del presidente, la LPH es clara, la legislación faculta a la Comunidad para requerir a quien realice actividades molestas la inmediata cesación de las mismas y, en su caso, interponer denuncia. Todo ello previo acuerdo de Junta de Propietarios. LEn la práctica, es un problema de difícil solución. Como primera medida, avisar a la Policía Municipal para que efectúe mediciones al objeto de determinar si se superan o no los umbrales reglamentarios de emisión de ruidos en las diferentes fases horarias.
En el caso de viviendas alquiladas, el propietario responde por el inquilino. Si el arrendatario no pusiera fin a sus ruidos, el casero podría resolver el contrato de alquiler por actividades molestas, como así se contempla en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Para ello, en el contrato debe incluirse una cláusula que haga referencia a este tipo de situaciones.
Reformas (obras privadas).
El ruido, la suciedad o incluso la causa de posibles desperfectos en pisos colindantes pueden ser algunas consecuencias indirectas de las reformas que llegan a enemistar a los propietarios. Todos los copropietarios están obligados a tolerar las normales molestias derivadas de las obras a ejecutar en las viviendas.
Las comunidades adoptan normas internas tendentes a minimizar tales molestias, como es el caso de la limitación de horarios, el uso del ascensor para transporte de maquinaria y escombros, etc. El vecino que con ocasión de la ejecución de obras en sus elementos privativos produzca daños en los comunes, responderá por ellos.
Pago de Obras Comunes (y las Derramas)
Las obras en zonas comunes y la consiguiente derrama también crean no pocas controversias vecinales. Primero, para ponerse de acuerdo sobre qué actuaciones hacer y después en el pago. Entre estas acciones, despuntan las relacionadas con la supresión de barreras arquitectónicas, como la instalación de ascensor, de una rampa o un elevador. Elementos que nos siempre todos los propietarios ven necesarios.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes (como, por ejemplo, el ascensor) que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas. En cuanto al pago de las obras o instalaciones, la regla general es que los vecinos habrán de contribuir en proporción a sus respectivas cuotas de participación o en la proporción que al efecto señalen los estatutos.
Humedades.
Su origen no siempre está claro. Como tampoco lo está entonces el responsable de los daños. Por ello, no resulta raro que todos los vecinos echen balones fuera al ver una mancha si ésta no ha sido provocada por una imprudencia evidente.
Cuando el origen de las humedades provenga de un elemento privativo, el coste de la reparación (tanto en elementos privativos como en comunes), habrá de ser asumido por el propietario del elemento que lo causó. Cuando el origen está en un elemento común (bajantes generales, por ejemplo), la comunidad asumirá el coste de la reparación de elementos afectados (tanto comunes como privativos).
Es esencial para las comunidades contar con un seguro que cubra los daños a terceros producidos por el agua, habida cuenta de que se trata de siniestros ciertamente habituales y cuya reparación es a veces muy cuantiosa.
Uso de Zonas Comunitarias (mal uso).
La utilización de estos espacios suele regularse por el régimen interno dentro de los límites establecidos por ley y estatutos y éste se aprueba por mayoría. La ley establece obligaciones a los propietarios, pero no es tan clara ni expeditiva al tratar las consecuencias de los incumplimientos.
El problema es que la comunidad carece de poder coercitivo para sancionar. Salvo que la conducta contravenga alguna norma legal o administrativa, lo que facultaría para denunciar, poco puede hacerse (internamente) de forma directa y efectiva.
Se recomienda a los propietarios ser conscientes de que su hogar comienza en la entrada al edificio y no en la puerta de su casa. Éste sería el mejor modo de hacer ver que las zonas comunes (portal, piscina, ascensor, etc.) son parte de la propiedad que adquirieron y, como tal, reviste de derechos de uso, pero también de unas obligaciones, como mantenerlas en buen estado.
Fuente: El Mundo.
Tema: Riesgos Laborales.
Precoin Prevención SL (Bilbao).